Baumängel: Haftung, Vorgehen & Mängelrüge Vorlage

Wo gebaut wird, entstehen Mängel. Als Auftraggeber ist es in der Schweiz Ihr Recht, die kostenfreie Behebung vom ausführenden Unternehmen einzufordern – dazu müssen Sie jedoch alle Fristen einhalten und die Mängel dokumentieren.

Vorsicht: Wenn erkannte oder offensichtliche Mängel nicht rechtzeitig gerügt werden, gilt die Sache oder das Werk als genehmigt. Wir klären in diesem Artikel die wichtigsten Fragen zu Baumängeln, wie und bis wann Sie Mängel geltend machen können und worauf Sie besonders achten sollten. Wir bieten Ihnen zudem eine kostenlose Vorlage für Ihre Mängelrüge zum Download an.

Was wird in der Schweiz als Baumangel definiert?

Baumängel sind Fehler beim Bau: Leistungen, die nicht oder fehlerhaft erbracht wurden sowie falsche oder minderwertige Materialien. Baumängel sind alles andere als trivial. Liegt ein Mangel vor, ergibt sich daraus meistens eine Wertminderung des Gebäudes.

Darunter fallen:

• Schräge Wände oder Böden
• Türen, die nicht schliessen
• Falsche Verkabelung
• Fehlerhafte Sanitäranlagen
• Strukturfehler im Gebäude

Offiziell lautet die Definition von Baumängeln: «Man spricht von Baumängeln, wenn der Ist-Zustand eines errichteten Gebäudes vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht.»

Baumängel oder Baupfusch – Was ist der Unterschied?

Ein Baumangel ist jede Abweichung vom Soll-Zustand, vor allem, wenn sie das Ergebnis negativ beeinflusst (siehe oben). Meistens handelt es sich dabei um Missverständnisse oder menschliches Versagen – man hat sich nicht ausreichend abgestimmt, etwas falsch bestellt, jemand hat einen Fehler gemacht.

Baupfusch dagegen ist ein Mangel mit Vorsatz: Subunternehmer, die Geld sparen wollen und minderwertige Materialien verbauen, ohne diese zu melden, begehen Pfusch am Bau. Ebenso Auftragnehmer, denen Fehler bekannt sind, sie jedoch nicht melden, um den Konsequenzen zu entgehen. Die Resultate sind Baumängel, die bewusst begangen oder vertuscht wurden.

Kosten- und Zeitdruck: Einladung für Mängel

Die häufigsten Ursachen für Baumängel sind Kostendruck und Zeitdruck. Das beginnt bereits bei der Planung und Auftragsvergabe: Wer zu wenig Zeit und ein zu geringes Budget einplant oder einer solchen Planung zustimmt, erschwert eine fachmännische Ausführung.

Hinzu kommt der Kostendruck am Bau – an der falschen Stelle zu sparen, kann die Gefahr von Bauschäden erhöhen. Ein Beispiel sind Gebäudehüllen: Falsche oder minderwertige Hüllen können Feuchtigkeit eintreten lassen und Baumängel riskieren. Die Kontrolle der Arbeiten durch die Bauleitung ist daher wichtig, um Qualität durchweg sicherzustellen und Mängel abzuwehren.

Die Top 5 Baumängel

Wir haben vom Dach bis zur Haustüre die häufigsten Mängel aufgelistet:

1. Dach

Am und unter dem Dach kommt es am häufigsten zu Baumängeln: Eintretende Feuchtigkeit sorgt für Schimmelbildung im Dachbereich. Gründe dafür sind beispielsweise Fehler bei der Dämmung oder der Einsatz von feuchtem Holz beim Bau des Dachstuhls.

2. Decken und Fussböden

An der Decke und auf dem Boden treten oft Mängel auf, wenn Untergrund und Belag nicht zusammenpassen: Parkett, das auf einer Fussbodenheizung verlegt wird, geht durch die Wärme auseinander und bildet Fugen; eine falsche Grundierung der Decke lässt den Putz abbröckeln.

3. Wände

Risse in den Wänden sind ebenfalls ein häufiger Mangel. Die Ursachen für Risse sind jedoch vielfältig: Strukturelle Fehler, fehlerhafte Ziegel, schlampiges Fugenwerk oder zu wenig Überbindemass sind nur einige mögliche Gründe.

4. Haustechnik

Von Jahr zu Jahr nimmt der Anteil an technischer Gebäudeausstattung (TGA) zu – entsprechend steigt das Risiko von Fehlern und Qualitätsmängeln. Probleme reichen von nicht ausreichend ummantelten Elektroleitungen bis zu stagnationsbegünstigenden Trinkwasser-Installationen.

5. Fenster und Türen

Undichte Fenster und nichtschliessende Türen sind mehr als nur ärgerlich: Sie treiben Heizkosten in die Höhe oder sorgen für weitere Schäden durch eindringende Feuchtigkeit. Fehlerhafte Fenster und Türen sowie Mängel beim Einbau sind definitiv Bereiche, auf die ein Bauherr achten sollte.

Wer haftet bei Baumängeln?

Sie haben an Ihren Bau Mängel entdeckt. Was nun? Der Handwerker trägt die Haftung für die korrekte Ausführung seiner Tätigkeit; als Generalunternehmer oder Architekt können Sie ihn bei einem Mangel rügen – mit einer sogenannten Mängelrüge. Eine Vorlage finden Sie weiter unten.

Der Handwerker hat nach dem Schweizerischen Obligationenrecht (OR) drei Möglichkeiten, wie er nach einer Mängelrüge vorgehen kann: Er kann nachbessern, einen Preisnachlass gewähren, oder eine Wandlung vereinbaren.

Nachbesserung

Der Handwerker kann sich dazu entscheiden, den Mangel zu beheben. Er bessert die entsprechende Problemstelle kostenlos aus, bis diese der bestellten Qualität entspricht. Besonders bei kleineren Mängeln ist dies bei beiden Parteien die beliebteste Option.

Preisnachlass

Wenn der Handwerker die Ausbesserung nicht selbst ausführen möchte oder kann, muss er dem Auftraggeber einen Preisnachlass gewähren. Die Höhe dieses Preisnachlasses richtet sich in der Regel danach, wie teuer die Ausbesserung auf dem Markt in etwa sein würde.

Wandlung

Wenn für Sie als Bauherr das Bauwerk unbrauchbar ist oder seinen Zweck nicht erfüllt und eine Verbesserung nur über einen Neubau möglich wäre, kann der Handwerker eine Wandlung mit Ihnen vereinbaren. Eine Wandlung ist nur möglich, wenn ein Rückbau realistisch machbar ist. Diese Option wird in der Schweiz viel weniger gewählt als die Option einer Nachbesserung oder eines Preisnachlasses.

Wann muss man Mängel spätestens anzeigen?

Wenn Sie einen Mangel bei der Abnahme entdecken, müssen Sie diesen sofort anzeigen. Doch nicht alle Mängel sind zu entdecken – wenn ein Baumangel erst nach der Abnahme sichtbar wird, sprechen wir von einem verdeckten Baumangel.

Diese Mängel kommen erst Wochen, Monate oder sogar Jahre nach der Abnahme zum Vorschein. Beispiele sind etwa minderwertige oder falsche Isolation, die Wärme entweichen lässt oder Farben und Lacke, die nach kurzer Zeit bereits abblättern.

Sie können auch nach der Übergabe Baumängel geltend machen, doch dafür existieren klare Fristen:

• Nach einer regulären Abnahme durch beide Parteien gilt eine Anzeigefrist von 2 Jahren bei offenen Mängeln und 5 Jahren bei verdeckten Mängeln. So lange können Sie laut SIA-Norm 118 die Baumängel noch anzeigen.
• Findet keine Abnahme statt, sondern etwa nur eine Übergabe, kommt das Schweizer Obligationenrecht (OR) zur Anwendung. Artikel 371 OR gestatten Ihnen als Bauherren 2 Jahre Anzeigefrist für Baumängel bei beweglichen Bauten und 5 Jahre bei unbeweglichen Bauten. Danach verfallen Ihre Ansprüche.
• Ein Sonderfall: Wenn ein Bauunternehmen oder dessen Partner Mängel absichtlich verschweigt, verlängert sich die Verjährungsfrist auf 10 Jahre. Danach jedoch ist keine Mängelrüge mehr zulässig.

Wie kann die BMapp bei Baumängeln helfen?

Die genaue Dokumentation ist entscheidend, um Baumängel finden und beheben zu können. Mit der BMapp können Sie bereits während der Abnahme direkt in der App Markierungen auf dem Plan setzen, um Mängel zu erfassen.

Sie können aus den Kontakten einen Verantwortlichen oder ein Unternehmen definieren, das zuständig ist. Nehmen Sie vor Ort Bilder auf und notieren Sie direkt in der App, was mangelhaft und wie es zu beheben ist.

Über die To-do-Liste behalten Sie alle offenen Mängel im Auge und können sich Erinnerungen setzen, um keine Frist zu verpassen.

Mängel zu erfassen, kostet Zeit. Mit manueller Dokumentation können Mängel in Vergessenheit geraten oder nicht ausreichend belegt werden. Mit der BMapp haben Sie die schnelle Übersicht. So lassen sich Mängel effizient erfassen und alle Arbeiten mit Handwerkern einfach koordinieren.

Was passiert, wenn man sich nicht einigen kann?

Entdecken Sie Mängel bei der Abnahme, bringen Sie diese zur Anzeige. Der Handwerker oder Unternehmer ist dann verantwortlich dafür, den Mangel zu beheben.

Können sich beide Parteien nicht einigen, kommt es zur Mängelrüge laut Obligationenrecht (OR), Artikel 370, respektive SIA-Norm 118 («Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten»).

Wie muss eine Mängelrüge rechtlich ablaufen?

Eine Mängelrüge ist an keine Form gebunden, weshalb ein einfacher Brief grundsätzlich ausreichend ist. Jedoch muss die Rüge inhaltlich substanziiert sein und den Mangel möglichst genau beschreiben.

Ein Mangel liegt gemäss Art. 166 der SIA-Norm 118 dann vor, wenn zugesicherte oder vereinbarte Eigenschaften oder solche, die der Bauherr erwarten durfte (berechtigte Erwartungshaltung; fachgerechte Leistung) fehlen.

Gemäss herrschender Praxis müssen Sie in Ihrer Mängelrüge aber nicht nur den Mangel darlegen, sondern auch erklären, dass Sie den Lieferanten oder den Ersteller haftbar machen.

Folgende Punkte müssen enthalten sein:

• Empfänger (den korrekten Vertragspartner wie den Verkäufer oder den Werkunternehmer)
• Titel «Mängelrüge»
• Die Mängel sind präzis und detailliert zu beschreiben. Achtung: Die Anzeige der Mängel muss schnellstmöglich erstellt und versendet werden
• Hinweis, dass Sie den Lieferanten oder den Ersteller haftbar machen
• Mängelrüge muss von Hand unterzeichnet werden

Mängelrüge-Vorlage hier herunterladen

Laden Sie unsere Vorlage für Mängelrügen hier herunter. Unsere Vorlage richtet sich nach der Schweizer Norm (SIA 118). Mit unserem Musterbrief können Sie eine rechtssichere Mängelrüge nach SIA-Norm und OR erstellen.

So gehen Sie vor:

1. Laden Sie die Vorlage herunter und bearbeiten Sie die Vorlage in Ihrem Textverarbeitungsprogramm wie MS Word oder Pages (macOS).
2. Fügen Sie die oben genannten Punkte wie Empfänger und Beschreibung ein. Legen Sie die Mängel klar da: Wie äussern sich die Mängel, was war vereinbart und wo sind die Fehler?
3. Listen Sie die Mängel auf und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung oder Nachbesserung.
4. Drucken Sie Ihr Dokument aus, unterschreiben Sie es von Hand und versenden Sie die Rüge per Einschreiben.

Mängel einfacher dokumentieren und beheben – mit der BMapp

Mit der richtigen App ist es für Bauherren und Bauleiter einfacher und sicherer, Mängel am Bau zu dokumentieren und die Behebung zu überwachen. Mit der BMapp können Sie Mängel bei der Abnahme in der App erfassen, dokumentieren, mit Fotos und Verantwortlichen versehen, und die Behebung per To-do-Liste und Erinnerungen überwachen.