Défauts de construction : responsabilité, procédure & avis de défaut Modèle

Là où l’on construit, il y a des défauts. En tant que donneur d’ordre, vous avez le droit en Suisse de demander à l’entreprise qui a effectué les travaux d’y remédier sans frais – mais vous devez pour cela respecter tous les délais et documenter les défauts.

Attention : si des défauts reconnus ou évidents ne sont pas signalés à temps, la chose ou l’ouvrage est considéré comme accepté. Nous clarifions dans cet article les questions les plus importantes concernant les défauts de construction, comment et jusqu’à quand vous pouvez faire valoir des défauts et ce à quoi vous devez faire particulièrement attention. Nous vous proposons également un modèle gratuit à télécharger pour votre réclamation.

Qu’est-ce qui est défini comme défaut de construction en Suisse ?

Les défauts de construction sont des erreurs commises lors de la construction : des prestations qui n’ont pas été fournies ou qui l’ont été de manière incorrecte ainsi que des matériaux incorrects ou de mauvaise qualité. Les défauts de construction sont loin d’être anodins. S’il y a un défaut, il en résulte généralement une diminution de la valeur du bâtiment.

En font partie

• Murs ou sols inclinés
• Des portes qui ne se ferment pas
• Câblage incorrect
• Installations sanitaires défectueuses
• Défauts de structure dans le bâtiment

Officiellement, la définition des défauts de construction est la suivante : « On parle de défauts de construction lorsque l’état réel d’un bâtiment construit s’écarte de l’état théorique dû par contrat ».

Défauts ou malfaçons de construction – Quelle est la différence ?

Un défaut de construction est tout écart par rapport à l’état souhaité, surtout s’il a une influence négative sur le résultat (voir ci-dessus). La plupart du temps, il s’agit de malentendus ou d’erreurs humaines – on ne s’est pas suffisamment concerté, on a mal commandé quelque chose, quelqu’un a fait une erreur.

En revanche, les malfaçons dans la construction sont des défauts intentionnels : les sous-traitants qui veulent économiser de l’argent et qui utilisent des matériaux de mauvaise qualité sans les signaler commettent des malfaçons dans la construction. Il en va de même pour les contractants qui sont au courant des erreurs mais qui ne les signalent pas pour éviter les conséquences. Les résultats sont des défauts de construction qui ont été sciemment commis ou dissimulés.

Pression sur les coûts et les délais : une invitation aux défauts

Les causes les plus fréquentes des défauts de construction sont la pression des coûts et la pression du temps. Cela commence déjà lors de la planification et de l’attribution de la commande : si l’on prévoit trop peu de temps et un budget insuffisant ou si l’on accepte une telle planification, il est plus difficile d’obtenir une exécution professionnelle.

A cela s’ajoute la pression des coûts dans la construction – économiser au mauvais endroit peut augmenter le risque de dommages à la construction. L’enveloppe des bâtiments en est un exemple : Des enveloppes inadaptées ou de mauvaise qualité peuvent laisser entrer l’humidité et risquer des défauts de construction. Le contrôle des travaux par la direction des travaux est donc important pour garantir la qualité de bout en bout et éviter les défauts.

Le top 5 des défauts de construction

Du toit à la porte d’entrée, nous avons dressé la liste des défauts les plus fréquents :

1er toit

C’est sur et sous le toit que les défauts de construction sont les plus fréquents : L’humidité qui s’infiltre dans le toit provoque la formation de moisissures. Les raisons en sont par exemple des erreurs dans l’isolation ou l’utilisation de bois humide lors de la construction de la charpente.

2. plafonds et sols

Des défauts apparaissent souvent au plafond et au sol lorsque le support et le revêtement ne sont pas compatibles : Un parquet posé sur un chauffage au sol se désagrège sous l’effet de la chaleur et forme des joints ; une mauvaise couche de fond au plafond fait s’effriter le crépi.

3. murs

Les fissures dans les murs sont également un défaut courant. Les causes des fissures sont toutefois multiples : des défauts structurels, des tuiles défectueuses, un jointoiement bâclé ou une dimension de recouvrement insuffisante ne sont que quelques-unes des raisons possibles.

4. technique du bâtiment

D’année en année, la part de l’équipement technique du bâtiment (ETB) augmente – le risque d’erreurs et de défauts de qualité augmente en conséquence. Les problèmes vont des câbles électriques insuffisamment gainés aux installations d’eau potable favorisant la stagnation.

5. fenêtres et portes

Les fenêtres qui fuient et les portes qui ne ferment pas sont plus qu’énervantes : elles font grimper les coûts de chauffage ou provoquent d’autres dégâts en raison de l’infiltration d’humidité. Des fenêtres et des portes défectueuses ainsi que des défauts lors de l’installation sont définitivement des domaines auxquels un maître d’ouvrage devrait faire attention.

Qui est responsable des défauts de construction ?

Vous avez découvert des défauts dans votre construction. Et maintenant ? L’artisan porte la responsabilité de la bonne exécution de son travail ; en tant qu’entrepreneur général ou architecte, vous pouvez lui adresser une réclamation en cas de défaut – avec ce que l’on appelle un avis de défaut. Vous trouverez un modèle ci-dessous.

Selon le Code suisse des obligations (CO), l’artisan a trois possibilités de procéder après une réclamation : Il peut réparer, accorder une réduction de prix ou convenir d’une transformation.

Rectification

L’artisan peut décider de réparer le défaut. Il répare gratuitement la partie problématique correspondante jusqu’à ce qu’elle corresponde à la qualité commandée. C’est l’option la plus populaire auprès des deux parties, en particulier pour les défauts mineurs.

Réduction de prix

Si l’artisan ne souhaite pas ou ne peut pas effectuer lui-même la réparation, il doit accorder une réduction de prix au client. Le montant de cette réduction dépend en général du prix approximatif de la réparation sur le marché.

Transformation

Si, pour vous en tant que maître d’ouvrage, l’ouvrage est inutilisable ou ne remplit pas sa fonction et qu’une amélioration ne serait possible que par une nouvelle construction, l’artisan peut convenir avec vous d’une transformation. Une conversion n’est possible que si une déconstruction est réalisable de manière réaliste. Cette option est beaucoup moins choisie en Suisse que l’option d’une réparation ou d’une réduction de prix.

Quand faut-il signaler les défauts au plus tard ?

Si vous découvrez un défaut lors de la réception, vous devez le signaler immédiatement. Mais tous les défauts ne sont pas à découvrir – si un défaut de construction n’est visible qu’après la réception, nous parlons d’un défaut de construction caché.

Ces défauts n’apparaissent que des semaines, des mois, voire des années après la réception. Par exemple, une isolation de mauvaise qualité ou inadaptée qui laisse s’échapper la chaleur ou des peintures et des vernis qui s’écaillent en peu de temps.

Vous pouvez également faire valoir des défauts de construction après la livraison, mais il existe pour cela des délais clairs :

• Après une réception régulière par les deux parties, le délai de notification est de 2 ans pour les vices apparents et de 5 ans pour les vices cachés. Selon la norme SIA 118, vous pouvez encore dénoncer les défauts de construction pendant cette période.
• S’il n’y a pas de réception, mais seulement une remise, le Code suisse des obligations (CO) s’applique. L’article 371 CO vous permet, en tant que maître d’ouvrage, de notifier les défauts de construction pendant 2 ans pour les constructions mobilières et pendant 5 ans pour les constructions immobilières. Passé ce délai, vous perdez vos droits.
• Un cas particulier : si une entreprise de construction ou son partenaire dissimule intentionnellement des défauts, le délai de prescription est porté à 10 ans. Toutefois, après cette date, aucune réclamation n’est recevable.

Comment la BMapp peut-elle aider en cas de défauts de construction ?

Une documentation précise est essentielle pour pouvoir trouver et corriger les défauts de construction. Avec la BMapp, vous pouvez déjà placer des repères sur le plan pendant la réception, directement dans l’application, afin de relever les défauts.

Vous pouvez définir un responsable ou une entreprise compétente à partir des contacts. Prenez des photos sur place et notez directement dans l’application ce qui est défectueux et comment y remédier.

La liste des choses à faire vous permet de garder un œil sur tous les défauts en suspens et de vous fixer des rappels pour ne pas manquer de délai.

Recenser les défauts prend du temps. Avec une documentation manuelle, les défauts peuvent tomber dans l’oubli ou ne pas être suffisamment étayés. Avec la BMapp, vous avez une vue d’ensemble rapide. Il est ainsi possible de saisir efficacement les défauts et de coordonner facilement tous les travaux avec les artisans.

Que se passe-t-il si l’on ne parvient pas à se mettre d’accord ?

Si vous découvrez des défauts lors de la réception, signalez-les. L’artisan ou l’entrepreneur est alors responsable de remédier au défaut.

Si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, une réclamation pour défaut est déposée conformément à l ‘article 370 du Code des obligations (CO) et à la norme SIA 118 (« Conditions générales pour les travaux de construction »).

Comment une réclamation doit-elle se dérouler sur le plan juridique ?

Une réclamation n’est soumise à aucune forme, c’est pourquoi une simple lettre est en principe suffisante. Toutefois, le contenu de la réclamation doit être substantiel et décrire le défaut le plus précisément possible.

Selon l’art. 166 de la norme SIA 118, il y a défaut lorsque les caractéristiques garanties ou convenues ou celles auxquelles le maître d’ouvrage pouvait s’attendre (attente légitime ; prestation professionnelle) font défaut.

Selon la pratique dominante, vous devez non seulement exposer le défaut dans votre réclamation, mais aussi déclarer que vous tenez le fournisseur ou le constructeur pour responsable.

Les points suivants doivent être inclus :

• le destinataire (la partie contractante correcte, comme le vendeur ou l’entrepreneur)
• Titre « Réclamation pour défaut »
• Les défauts doivent être décrits de manière précise et détaillée. Attention : l’avis de non-conformité doit être rédigé et envoyé le plus rapidement possible.
• Indication que vous engagez la responsabilité du fournisseur ou du créateur
• La notification de défaut doit être signée à la main

Où puis-je trouver un modèle de notification de défaut ?

Téléchargez ici notre modèle de notification de défauts. Notre modèle se base sur la norme suisse (SIA 118). Grâce à notre lettre-type, vous pouvez établir une réclamation juridiquement valable selon la norme SIA et le CO.

Voici comment procéder :

1. Téléchargez le modèle et modifiez-le dans votre programme de traitement de texte comme MS Word ou Pages (macOS).
2. Insérez les points mentionnés ci-dessus, tels que le destinataire et la description. Présentez clairement les défauts : comment se manifestent les défauts, qu’est-ce qui était convenu et où sont les erreurs ?
3. Listez les défauts et fixez un délai raisonnable pour y remédier ou les réparer.
4. Imprimez votre document, signez-le à la main et envoyez votre réclamation par courrier recommandé.

Documenter et corriger plus facilement les défauts – avec la BMapp

Avec la bonne application, il est plus facile et plus sûr pour les maîtres d’ouvrage et les chefs de chantier de documenter les défauts sur le chantier et de surveiller leur correction. La BMapp vous permet de saisir et de documenter les défauts lors de la réception dans l’application, d’y ajouter des photos et des responsables, et de surveiller la réparation par une liste de choses à faire et des rappels.