Difetti di costruzione: responsabilità, procedura e notifica dei difetti Modello

Dove c’è costruzione, ci sono difetti. In Svizzera, il committente ha il diritto di chiedere all’appaltatore di eliminare gratuitamente i difetti, ma deve rispettare tutte le scadenze e documentare i difetti.

Attenzione: se non vengono segnalati temp estivamente difetti riconosciuti o evidenti, l’articolo o il lavoro si considera approvato. In questo articolo chiariamo le domande più importanti sui difetti di costruzione, su come e fino a quando è possibile far valere i difetti e su cosa bisogna prestare particolare attenzione. Ti offriamo anche un modello gratuito da scaricare per il tuo avviso di difettosità.

Cosa si intende per difetto di costruzione in Svizzera?

I difetti di costruzione sono errori durante la costruzione: servizi non forniti o forniti in modo errato, nonché materiali errati o di qualità inferiore. I difetti di costruzione sono tutt’altro che banali. Se c’è un difetto, di solito il valore dell’edificio diminuisce.

Questo include:

• Pareti o pavimenti in pendenza
• Porte che non si chiudono
• Cablaggio non corretto
• Servizi igienici difettosi
• Difetti strutturali dell’edificio

La definizione ufficiale di difetti di costruzione è: “I difetti di costruzione si verificano quando le condizioni effettive di un edificio costruito si discostano dalle condizioni previste dal contratto”.

Difetti di costruzione o errori di costruzione: qual è la differenza?

Un difetto di costruzione è una qualsiasi deviazione dalle condizioni previste, soprattutto se ha un impatto negativo sul risultato (vedi sopra). Nella maggior parte dei casi, ciò è dovuto a malintesi o errori umani: non c’è stato un coordinamento sufficiente, qualcosa è stato ordinato in modo errato, qualcuno ha commesso un errore.

Il pasticcio edilizio, invece, è un difetto intenzionale: i subappaltatori che vogliono risparmiare e utilizzare materiali scadenti senza segnalarli commettono un pasticcio edilizio. Lo stesso vale per gli appaltatori che, pur essendo a conoscenza di errori, non li segnalano per evitare le conseguenze. I risultati sono difetti di costruzione deliberatamente commessi o coperti.

Pressione sui costi e sui tempi: un invito ai difetti

Le cause più comuni dei difetti di costruzione sono la pressione sui costi e la pressione sui tempi. Questo inizia con la pianificazione e l’assegnazione dell’appalto: chi pianifica troppo poco tempo e un budget troppo ridotto o accetta tale pianificazione rende difficile realizzare il lavoro in modo professionale.

A ciò si aggiunge la pressione sui costi di costruzione: risparmiare nel posto sbagliato può aumentare il rischio di danni strutturali. Un esempio è rappresentato dagli involucri degli edifici: Involucri errati o di qualità inferiore possono consentire l’ingresso di umidità e rischiare difetti strutturali. È quindi importante che la direzione dei lavori controlli il lavoro per garantire una qualità costante e prevenire i difetti.

I 5 principali difetti di costruzione

Abbiamo elencato i difetti più comuni, dal tetto alla porta d’ingresso:

1° tetto

I difetti dell’edificio si verificano soprattutto sul tetto e sotto il tetto: L’ingresso di umidità provoca la formazione di muffa nella zona del tetto. I motivi sono, ad esempio, errori di isolamento o l’utilizzo di legno umido nella costruzione della capriata del tetto.

2. soffitti e pavimenti

Spesso si verificano difetti sul soffitto e sul pavimento se il substrato e il rivestimento non corrispondono: Il parquet posato sopra il riscaldamento a pavimento si stacca a causa del calore e forma delle fessure; un’errata verniciatura del soffitto provoca lo sgretolamento dell’intonaco.

3. pareti

Anche le crepe nelle pareti sono un difetto comune. Tuttavia, le cause delle crepe sono molteplici: difetti strutturali, mattoni difettosi, giunzioni errate o sovrapposizioni insufficienti sono solo alcune delle possibili cause.

4. servizi per gli edifici

La percentuale di attrezzature tecniche per l’edilizia (TGA) aumenta di anno in anno e di conseguenza aumenta il rischio di errori e difetti di qualità. I problemi vanno dai cavi elettrici non sufficientemente inguainati agli impianti di acqua potabile che favoriscono il ristagno.

5. finestre e porte

Le finestre che perdono e le porte che non si chiudono sono più che fastidiose: fanno aumentare i costi di riscaldamento o causano ulteriori danni dovuti alla penetrazione di umidità. I serramenti difettosi e i difetti durante l’installazione sono sicuramente aree da tenere d’occhio per un costruttore.

Chi è responsabile dei difetti di costruzione?

Avete scoperto dei difetti nel vostro edificio. E adesso? L’artigiano è responsabile della corretta esecuzione del suo lavoro; in qualità di appaltatore generale o di architetto, potete denunciarlo in caso di difetti – con una cosiddetta comunicazione di difetti. Di seguito troverete un modello.

Secondo il Codice delle Obbligazioni svizzero (CO), il commerciante ha tre possibilità di procedere in seguito a un reclamo: Può correggere il difetto, concedere una riduzione del prezzo o concordare la cancellazione del contratto.

Rielaborazione

L’artigiano può decidere di correggere il difetto. Riparerà gratuitamente l’area problematica finché non corrisponderà alla qualità ordinata. Questa è l’opzione più popolare per entrambe le parti, soprattutto per i difetti minori.

Riduzione del prezzo

Se l’artigiano non vuole o non può eseguire personalmente la riparazione, deve concedere al cliente una riduzione del prezzo. L’importo di questo sconto dipende solitamente dal costo della riparazione sul mercato.

Conversione

Se per il committente l’edificio è inutilizzabile o non soddisfa il suo scopo e un miglioramento sarebbe possibile solo con una nuova costruzione, l’artigiano può concordare con lui una trasformazione. La conversione è possibile solo se lo smantellamento è realisticamente fattibile. In Svizzera questa opzione viene scelta molto meno frequentemente rispetto a quella della riparazione o della riduzione del prezzo.

Quando devo segnalare i difetti?

Se si scopre un difetto durante l’accettazione, è necessario segnalarlo immediatamente. Tuttavia, non tutti i difetti possono essere scoperti: se un difetto di costruzione diventa visibile solo dopo il collaudo, si parla di difetto di costruzione nascosto.

Questi difetti diventano evidenti solo settimane, mesi o addirittura anni dopo l’accettazione. Ad esempio, un isolamento insufficiente o errato che lascia fuoriuscire il calore o pitture e vernici che si staccano dopo poco tempo.

È possibile far valere i difetti di costruzione anche dopo la consegna, ma ci sono scadenze precise:

• Dopo la regolare accettazione da parte di entrambe le parti, si applica un termine di notifica di 2 anni per i difetti evidenti e di 5 anni per i difetti nascosti. Secondo la norma SIA 118, è ancora possibile segnalare i difetti di costruzione per questo periodo di tempo.
• Se non c’è accettazione, ma solo un passaggio di consegne, ad esempio, si applica il Codice delle obbligazioni svizzero (CO). L’articolo 371 del Codice delle obbligazioni svizzero concede al proprietario dell’edificio un periodo di notifica di 2 anni per i difetti di costruzione degli edifici mobili e di 5 anni per gli edifici immobili. Dopodiché, le richieste di risarcimento scadono.
• Un caso particolare: se un’impresa di costruzioni o un suo partner nasconde deliberatamente i difetti, il periodo di prescrizione è esteso a 10 anni. In seguito, tuttavia, non sarà più ammessa alcuna denuncia di vizi.

Come può il BMapp aiutare in caso di difetti di costruzione?

Una documentazione precisa è fondamentale per individuare e correggere i difetti di costruzione. Con BMapp, durante il collaudo, è possibile fare dei segni sulla planimetria direttamente nell’app per registrare i difetti.

È possibile definire una persona o un’azienda responsabile tra i contatti. Scattate delle foto in loco e annotate direttamente nell’app quali sono i difetti e come possono essere risolti.

È possibile utilizzare l’elenco delle cose da fare per tenere traccia di tutti i difetti in sospeso e impostare promemoria per non perdere nessuna scadenza.

La registrazione dei difetti richiede tempo. Con la documentazione manuale, i difetti possono essere dimenticati o non sufficientemente documentati. La BMapp offre una rapida panoramica. In questo modo è possibile registrare in modo efficiente i difetti e coordinare facilmente tutti i lavori con gli artigiani.

Cosa succede se non riuscite a raggiungere un accordo?

Se si scoprono difetti durante l’accettazione, segnalarli. L’artigiano o l’appaltatore è quindi responsabile della correzione del difetto.

Se le parti non riescono a trovare un accordo, viene emesso un avviso di difettosità ai sensi dell’articolo 370 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO) o della norma SIA 118 (“Condizioni generali per i lavori di costruzione”).

Qual è la procedura legale per la denuncia dei difetti?

L’avviso di difettosità non è vincolato ad alcuna forma, per cui in genere è sufficiente una semplice lettera. Tuttavia, il reclamo deve essere motivato e descrivere il difetto nel modo più preciso possibile.

Secondo l’art. 166 dello Standard SIA 118, esiste un difetto se mancano le proprietà garantite o concordate o quelle che il cliente potrebbe aspettarsi (aspettative giustificate; prestazioni professionali).

Secondo la prassi prevalente, tuttavia, nel reclamo è necessario non solo indicare il difetto, ma anche dichiarare di ritenere responsabile il fornitore o il costruttore.

Devono essere inclusi i seguenti punti:

• Destinatario (il partner contrattuale corretto, come il venditore o l’appaltatore)
• Titolo “Avviso di difettosità”
• I difetti devono essere descritti in modo preciso e dettagliato. Attenzione: la notifica dei difetti deve essere preparata e inviata il prima possibile.
• Si noti che si sta ritenendo il fornitore o il creatore responsabile
• L’avviso di difettosità deve essere firmato a mano

Dove posso trovare un modello di notifica dei difetti?

Scaricate qui il nostro modello di avviso di difettosità. Il nostro modello si basa sullo standard svizzero (SIA 118). Potete utilizzare il nostro esempio di lettera per creare un avviso di difettosità conforme alle norme SIA e al RUP.

Ecco come procedere:

1. Scaricare il modello e modificarlo con un programma di elaborazione testi come MS Word o Pages (macOS).
2. Aggiungete gli elementi di cui sopra, come il destinatario e la descrizione. Indicare chiaramente i difetti: come si manifestano i difetti, cosa è stato concordato e dove si trovano i difetti?
3. Elencate i difetti e fissate una scadenza ragionevole per la correzione o il miglioramento.
4. Stampate il documento, firmatelo a mano e inviate il reclamo per raccomandata.

Documentare e correggere i difetti in modo più semplice – con BMapp

Con l’app giusta, è più facile e più sicuro per i proprietari di edifici e i direttori dei lavori documentare i difetti in cantiere e monitorarne la correzione. Con BMapp, è possibile registrare i difetti durante l’accettazione nell’app, documentarli, aggiungere foto e parti responsabili e monitorare la rettifica utilizzando un elenco di cose da fare e promemoria.